Paragraaf 7: Grondbeleid

Resultaten grondexploitaties en reserve grondzaken

Beschikbare weerstandsvermogen in relatie tot benodigd weerstandsvermogen/risico’s

Inleiding
Bij het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar er zijn ook risico’s aan
verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de soms relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te maken kosten en opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. Risico’s zijn om deze reden min of meer inherent aan projecten en grondexploitaties. De wijze waarop we met risico’s omgaan is vastgelegd in de Kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2025. Het college heeft de parameters voor het weerstandsvermogen (WSV), als onderdeel van de uitgangspunten parameters herzieningen grondexploitaties 2025, op 17 juli 2025 tegelijk met de Voorjaarsbrief 2025 vastgesteld. Conform Kadernota Weerstandsvermogen zijn de parameters ter kennisgeving aan de raad aangeboden.

Beschikbaar weerstandsvermogen
Om risico’s te kunnen opvangen is het van belang dat de gemeente over een buffer beschikt van voldoende omvang. Deze buffer bestaat uit het beschikbare gemeentelijke weerstandsvermogen. In de paragraaf 3 “Weerstandsvermogen en risicobeheersing” wordt uitgebreid ingegaan op deze materie.

Benodigd weerstandsvermogen
Hieronder volgt het weerstandsvermogen voor de komende jaren.

 
Nadere toelichting
Het benodigde WSV voor grondexploitaties bestaat uit de volgende onderdelen:

1. Vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties
   Met behulp van de risicoboxenmethode is het benodigde weerstandsvermogen voor deze grondexploitaties bepaald. Hier komt voor de jaarschijf 2025 een benodigd WSV van 23,8 miljoen euro uit;
2. Nog vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties
   Op dit moment wordt gewerkt aan een aantal gebiedsontwikkelingen waaronder Spoorkwartier en De Nieuwe Held. Naar verwachting worden deze gebiedsontwikkelingen met een vast te stellen grondexploitatie vanaf 2026 aan de raad voorgelegd. Ook hier is met behulp van de risicoboxenmethode het benodigde weerstandsvermogen bepaald;
3. Grondexploitaties die in aparte rechtsvormen zijn/worden ondergebracht
   De gemeente Groningen heeft de gebiedsontwikkelingen Meerstad, Stadshavens en De Suikerzijde ondergebracht in een BV. Uitgangspunt bij gebiedsontwikkelingen die in aparte rechtsvormen zijn ondergebracht is dat de risico’s binnen de beschikbare middelen voor de betreffende gebiedsontwikkeling kunnen worden opgevangen. Daarmee hoeft er in beginsel dus geen weerstandsvermogen bij de gemeente te worden aangehouden. Mocht toch blijken dat we eventueel een beroep op het gemeentelijk weerstandsvermogen moeten doen, zullen we de raad daarover zo spoedig mogelijk informeren;

1. Meerstad Noord

Op dit deelgebied van Meerstad ligt een aanzienlijke opbrengsttaakstelling. Dit is een opbrengsttaakstelling boven op de agrarische waarde van de grond. Het risico zoals nu opgenomen komt voort uit deze opbrengsttaakstelling terwijl er tot op heden geen programma onder dit deelgebied ligt. We werken nu aan besluitvorming waarmee de gronden van Meerstad Noord in zijn geheel administratief verworven worden door de gemeente Groningen. Daarnaast wordt er een investeringsbesluit voorbereid om op een deel van de gronden van Meerstad Noord een energiepark (zonnepanelen en batterij-opslag) op te richten en te exploiteren. Beide voorstellen worden naar verwachting in december 2025 ter besluitvorming voorgelegd.

De exploitatie van het energiepark wordt door het Energiebedrijf Groningen gedaan. De bedoeling is dat het Energiebedrijf voor het deel van de grond waar het energiepark op staat voor een periode van ruim 25 jaar een retributie aan de gemeente betaalt. In 2025 is reeds een deel van de gronden door de gemeente administratief verworven. Deze gronden zijn ingebracht in de nieuwe grondexploitatie HS-kavel Meerstad Noord.

In de huidige grondexploitatie van Meerstad BV komt het risico Meerstad Noord uit op 25,0 miljoen euro en wordt dit afgedekt vanuit het gemeentelijke weerstandsvermogen. Vooralsnog laten we dit ongewijzigd. Bij de voorstellen over de administratieve verwerving van de gronden Meerstad Noord en het investeringsbesluit over het energiepark Meerstad Noord maken we een actuele risicoanalyse. We brengen dan ook in beeld wat dit betekent voor de huidige afdekking van dit risico vanuit het gemeentelijk weerstandsvermogen.

4. Strategisch bezit
   Het weerstandsvermogen voor het strategisch bezit is bepaald met behulp van de risicoboxenmethode. Voor de jaarschijf 2025 is een weerstandsvermogen van 4,1 miljoen euro nodig om de risico's te kunnen opvangen .
   

Risico netcongestie bij gebiedsontwikkelingen
Tennet en Enexis hebben in december 2023 maatregelen afgeroepen ter voorkoming van netcongestie in de regio Groningen. Stroomaansluitingen komen daardoor op sommige locaties later of met minder capaciteit beschikbaar. Deze vertraging speelde eerder alleen bij grootverbruiksaansluitingen. Inmiddels speelt dit ook bij de kleinverbruiksaansluitingen. In deze paragraaf beperken wij ons tot de het effect van netcongestie op de lopende grondexploitaties.

Bedrijventerreinen
Bedrijven, die al vóór december 2023 een aansluiting hebben aangevraagd of inmiddels een offerte tot aansluiting hebben ontvangen, worden volgens planning aangesloten. De overige bedrijven staan op een wachtlijst. De verwachting is dat deze bedrijven uiterlijk in 2028 kunnen worden aangesloten. De betreffende klanten van Enexis zijn hierover geïnformeerd.

Als een aansluiting niet tijdig of met onvoldoende capaciteit beschikbaar komt, kan een bedrijf opzoek gaan naar een alternatieve oplossing. Wij merken dat bedrijven zich steeds meer bewust zijn van een (tijdige) aanvraag van hun aansluiting. Het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat heeft recentelijk onderzoek laten uitvoeren naar oplossingen voor bedrijven. Op basis van praktijkvoorbeelden komen zij tot concrete oplossingen, zoals (opgewekte) elektriciteit opslaan, overstappen op andere energievormen, capaciteitsbeperkend contract, ‘cable pooling’ of een groepscontract.

Woningbouw
Netcongestie raakt inmiddels ook de kleinverbruikers, waaronder woningen. Enexis werkt ook hier hard aan de verzwaring van het netwerk. De gemeente versnelt dit proces waar mogelijk door de inzet van zogenaamde bouwteams. Helaas is een (verzwaring van de) aansluiting niet altijd mogelijk binnen de termijn van 24 weken. Daardoor komen klanten op een wachtlijst te staan. De verwachting is dat bij lopende aanvragen de woningen uiterlijk in 2027 kunnen worden aangesloten. De betreffende klanten van Enexis zijn hierover geïnformeerd. De aansluitingstermijn van toekomstige aanvragen, waaronder ook de aanvragen in lopende gebiedsontwikkelingen, blijft een onzekerheid.

(Mogelijk) nadelige effecten
De investeringen in het netwerk door Enexis worden betaald vanuit de verbruikerstarieven. Het is wettelijk niet toegestaan om dergelijke investeringen ten laste van onze grondexploitaties te brengen. Daarmee zorgt netcongestie niet direct tot een financieel effect, maar het kan indirect wel leidden tot een vertraging van de uitgifte.

In het uitgiftetempo van de verschillende grondexploitaties is rekening gehouden met de gevolgen van netcongestie, zover als nu bekend. We houden binnen de lopende gebiedsontwikkelingen de actuele situatie in de gaten. Indien nodig nemen we regie op het tempo van het bouwrijp maken of zullen we sturen op de uitgifte aan kopers met (zicht op) een offerte tot aansluiting. Met de huidige gemeentelijk omslagrente en de indexatie kunnen we het financiële effect van een verdere vertraging in de uitgifte, opvangen binnen het beschikbare weerstandsvermogen.

Samenvatting benodigd weerstandsvermogen
De inschatting is dat het benodigde weerstandsvermogen zich in de jaren 2025-2030 vrij stabiel beweegt in een bandbreedte tussen de 58,2 en 63,7 miljoen euro. Het benodigd weerstandsvermogen voor grondexploitaties is een onderdeel van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Groningen. De uitkomst op dit onderdeel moet dan dus ook altijd worden bezien in relatie tot de overige risico’s die de gemeente loopt.

Reserve Grondzaken
Bij de behandeling van de begroting 2021 heeft de raad de bestemmingsreserve grondzaken ingesteld. Een belangrijke eigenschap van de activiteiten binnen het grondbedrijf is de marktgevoeligheid (fluctuaties). Ook het feit dat iedere situatie en project weer anders is vraagt om maatwerk. Bij het grondbedrijf is geen, zoals bij vele andere gemeentelijke activiteiten, sprake van stabiele lasten en baten over de jaren. Het ene jaar kan volop geïnvesteerd worden in bijvoorbeeld verwervingen of de aanleg van infrastructuur, terwijl het volgende jaar er vooral grondopbrengsten gegenereerd worden. De jaarresultaten schommelen daardoor aanzienlijk en zijn daarnaast ook conjunctuurgevoelig. Het verevenen van voor- en nadelen, maar ook veel of minder investeren in verschillende jaren (strategische aankopen) binnen het grondbedrijf is dan ook van groot belang. Met een meerjarenperspectief, waarbij de voordelen van het ene jaar de nadelen in het andere jaar kunnen opvangen, kan beter sturing worden gegeven aan de benodigde middelen op langere termijn. De Reserve Grondzaken blijft meetellen voor het weerstandsvermogen en heeft derhalve hier geen invloed op.

De algemene reserve wordt daarmee minder beïnvloed door de fluctuaties van het grondbedrijf, wat een rustiger beeld geeft. Daarmee wordt ook bereikt dat transparant is welke algemene middelen daadwerkelijk beschikbaar zijn. Uiteraard blijft wel overeind dat er geen ‘hek om het grondbedrijf’ komt. In alle omstandigheden blijft de raad bevoegd om keuzes te maken en de beschikbare reserve op alternatieve wijze in te zetten. Inclusief vaststelling van de jaarrekening 2024 door de gemeenteraad is de stand van de reserve grondzaken 32,8 miljoen euro per 1 januari 2025. De herzieningen van de grondexploitaties in 2025 laten een licht nadelige ontwikkeling zien. De verwachting is dat de verliesvoorzieningen met in totaal met circa 1,1 miljoen euro verhoogd kunnen worden. Dit komt ten laste aan de reserve grondzaken.

Bij de jaarrekening 2025 worden de grondexploitaties geactualiseerd (technisch herzien) om een juiste waardering per ultimo boekjaar te verkrijgen. Deze actualisatie leidt tot een daadwerkelijke mutatie in de verliesvoorzieningen. Deze kan afwijken van het bedrag zoals nu berekend. Het bedrag dat uiteindelijk ten laste/bate aan de bestemmingsreserve Grondzaken komt, is tevens afhankelijk van de resultaten die op andere onderdelen van het grondbedrijf behaald worden.