Paragraaf 7: Grondbeleid

Visie en uitvoering Grondbeleid

De gemeentelijke visie op grondbeleid is het bieden van instrumenten om de door de Raad vastgestelde doelen op het gebied van de programma’s wonen, economie en werkgelegenheid, natuur, cultuur, zorg en onderwijs te ondersteunen. De doelstelling van het grondbeleid is het zodanig sturing geven aan de inzet en het gebruik van grond dat daarmee de gestelde gemeentelijke doelen worden gerealiseerd. Grondbeleid is daarmee een middel en geen doel op zich.

In januari 2022 is de omgevingsvisie van de gemeente Groningen, genaamd 'Levende Ruimte ', vastgesteld. Het grondbeleid wordt bij de uitvoering van de “Levende ruimte” situationeel ingezet. Dit houdt in dat de rol van de gemeente per project afhankelijk is van opgave en omstandigheden. Het grondbeleid kan actief, facilitair of door middel van een tussenvorm (samenwerking) worden gevoerd ^[1] . De uitvoering van het situationeel grondbeleid vraagt om financiële middelen voor het verwerven van grond en opstallen. Allereerst voor de exploitatielasten van het huidige bezit, maar daarnaast ook voor nieuwe strategische verwervingen. De grondexploitaties worden uitgevoerd binnen diverse (beleids)kaders. Twee programma’s zijn in het bijzonder van belang voor het grondbeleid: Economie en werkgelegenheid én Wonen. Maar ook wordt bijgedragen aan de energietransitie door middel van het beschikbaar stellen van gronden voor bijvoorbeeld zonneparken.

Economie en werkgelegenheid
De beschikbare voorraad bedrijventerreinen en marktruimte voor kantoren wordt bepaald op basis van de behoefteraming bedrijventerreinen en kantoren. Daarvoor laten we de behoefteraming bedrijventerreinen uit 2023 herijken. Voor kantoren is de raming uit 2022 nog actueel. Op basis daarvan worden diverse locaties uitgewerkt en ingevuld vanuit de markt, zoals Viefkwartier op het Europapark en de uitbreiding op Kemkersberg door het Rijksvastgoedbedrijf. De programmering van werklocaties wordt conform de omgevingsverordening van provincie Groningen regionaal afgestemd binnen de regio Groningen-Assen.

Op basis van de herijking door bureau Stec is er in de gemeente Groningen tot 2044 vraag naar ha bedrijventerreinen (respectievelijk laag en hoog scenario) en is er tussen 2030 en 2040 een vraag van 35,4 -72,2 ha. In totaal gaat het dus om een vraag tot 2040 van 98,4-179,2 hectare. Daar stond per 31 december 2023 149 hectare harde plancapaciteit tegenover (inmiddels 143 hectare). In deze prognose is de additionele vraag zoals energieproductie/-opslag, logistieke bedrijven en incidentele grote vragers wel meegenomen. Niet meegenomen is de vraag en harde plancapaciteit van Zernike Campus omdat dit om een specifieke doelgroep gaat. De behoefte aan specifieke campuslocaties blijft moeilijk te voorspellen en is daarom geen onderdeel van de behoefteraming.

Actuele ontwikkelingen
De ontwikkeling van de werkgelegenheid heeft zich de afgelopen jaren zeer positief ontwikkeld. Op 1 april 2016 hadden de drie voormalige gemeenten Groningen, Haren en Ten Boer nog 143.934 banen. De werkgelegenheid nam sindsdien met 32.600 banen toe. Hiermee heeft de huidige gemeente Groningen per 1 april 2024 176.850 banen. We zitten daarmee ruim boven de prognose van Bureau Louter (2019) van een toename van 23.500 banen voor 2035.
De leegstand van Retail, bedrijfspanden en kantoren neemt na jaren daling weer enigszins toe. De leegstandscijfers zitten rond de frictieleegstand van 5% wat bedrijfskundig als ‘gezond’ wordt beschouwd om doorstroming in de vastgoedmarkt mogelijk te maken.

• In 2024 stond circa 3,3% Retail (= detailhandel + horeca) leeg. Het totale aanbod is ±700.000 m2. Daarvan staat ±22.500 m2 leeg. Leegstand concentreert zich in de binnenstad. Hier is ook het grootste aanbod van Retail. Van de 1314 panden staan er 85 leeg. Dit is 6.6% van het aanbod in m2 in de Binnenstad.
• Aanbod bedrijfsruimte in 2024 was 1.725.000 m2. Daarvan stond 40.000 m2 leeg = 2.31%.
• Kantoren voorraad ±1.170.000 m2. Daarvan stond ±62.000 m2 = 5.3%. Leegstand concentreert zich in een aantal panden: Henri Dunantlaan 2 ad 10.000 m2, Damsterdiep 191 (voormalig certe-gebouw ad 5.100 m2) en Kanstanjelaan 2 (1.300 m2 ambulancezorg).
  

Aanbod bedrijventerreinen
Het beschikbare aanbod van nieuwe bedrijventerreinen is op basis van de behoefteraming aangepast. Meerstad wordt per 2030 toegevoegd. De planologische procedures hiertoe zijn gestart. De gronduitgifte aan bedrijfskavels was in 2024 29,1 hectare boven de prognose, mede door de verkoop van de 33,5 hectare t.b.v. een datacenter op Westpoort II. In de grondexploitaties is voor 2025 een uitgifte van 5,0 hectare opgenomen.

Door de invloed van netcongestie zijn de verwachtingen voor de eerstkomende 3 jaar zeer voorzichtig geprognosticeerd. Afhankelijk van het effect van netcongestie (bedrijven komen met een nieuwe aanvraag voor een stroomcontract voor grootgebruikers op een wachtlijst vanwege onvoldoende transportcapaciteit van het stroomnetwerk) kan de gronduitgifte mogelijk hoger of lager uitvallen.

Aanbod kantoorlocaties en commerciële ruimten
In onze grondexploitatie hebben we voor de volgende locaties ontwikkelruimte opgenomen voor kantoren en commerciële ruimtes:

Europapark (en op termijn het hoofdstation) is conform de beschreven kantorenstrategie in de collegebrief ruimte voor economie onze primaire ontwikkellocatie voor kantoren. De commerciële m2 op Meerstad, Stadshavens en Suikerzijde zijn geprogrammeerd om invulling te geven aan het beleid uit de strategie werklocaties om wonen en werken te mengen in onze nieuwe gebiedsontwikkelingen.

Aanbod Maatschappelijk en overig
In onze grondexploitatie hebben we voor de volgende locaties ontwikkelruimte opgenomen voor maatschappelijke locaties en overige locaties. Zoals onder andere scholen en bijvoorbeeld nutsbedrijven.

Wonen

De basis voor onze opgave zijn in de omgevingsvisie 'Levende Ruimte ' en de 'Woonvisie, een thuis voor iedereen ’ . De woonvisie heeft als looptijd 2020-2025. We verwachten begin 2026 nieuw woonbeleid te kunnen vaststellen.

In deelprogramma 1.3 zijn de relevante ontwikkeling voor woningbouw beschreven. Op basis van de daar omschreven woningbouwopgave en de relevante beleidsstukken geeft onderstaande grafiek de prognose weer van verkoop van grond voor woningbouw in de gemeentelijke vastgestelde grondexploitaties inclusief Meerstad, Suikerzijde en Stadshavens. Het realiseren en opleveren van woningen/appartementen vindt later plaats.

Prognose gronduitgifte voor woningbouw (aantal woningen)

De in de vastgestelde grondexploitaties en gebiedsontwikkelingen opgenomen woningbouw is onvoldoende om de opgave voor de komende jaren te realiseren. Naast de in uitvoering zijnde vastgestelde projecten wordt daarom, naast de overige ontwikkelingen op gronden in privaat bezit, een aantal grote woningbouwplannen ontwikkeld zoals o.a. Spoorkwartier, De Nieuwe Held en de Reitdiepzone.

Voor de ontwikkeling van de gemeente zijn forse investeringen gedaan in het verwerven, planontwikkelingskosten en het bouw- en woonrijp maken van de gronden, zowel binnenstedelijk als ook in uitleggebieden. Daarnaast moeten kosten worden gemaakt om nieuwbouwlocaties optimaal in te passen in de bestaande stad. Denk hierbij aan kostbare investeringen in wegen, bruggen, tunnels, parken enzovoort. Dit maakt de financiële haalbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen een lastige en belangrijke opgave voor de komende jaren. Deels zijn hiervoor middelen vanuit het SIF beschikbaar, maar ook wordt een beroep gedaan op subsidiestromen zoals de woningbouwimpuls van het Rijk.

[1]  Bij actief grondbeleid neemt de gemeente de touwtjes in eigen handen. De gemeente koopt de grond, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt vervolgens de grond. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente een passievere rol; de gemeente stelt de kaders voor de ontwikkeling vast, maar derden (zoals ontwikkelaars of woningcorporaties) zijn verantwoordelijk voor de realisatie.