Gemeentelijke gebouwen
Algemeen
Uitgangspunt bij het onderhoud van de gemeentelijke gebouwen is het onderhoudsniveau 3 conform NEN 2767: dit is een landelijk gangbaar niveau, dat ook is vastgelegd in de Vastgoednota. De NEN-meetmethode die tijdens de inspectie wordt uitgevoerd, leidt tot een ‘score’ die aangeeft wat de gemiddelde conditie van het onderzochte pand voor wat betreft het onderhoud is. De uitslag uit de meting is een ‘score’. De score 3, op een schaal van 1 (nieuwbouw) tot 6 (zeer slecht) betekent: redelijk (geen nieuwbouw, beperkte onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte) met als doel het gebouw in stand te houden. Algemeen wordt niveau 3 als het meest efficiënte onderhoudsniveau voor gebouwen beschouwd omdat het als een optimum wordt gezien, tussen het uitvoeren van planmatig en niet-planmatig onderhoud.
Voor de gebouwen waar de gemeente verantwoordelijk voor het onderhoud is, zijn meerjarige onderhoudsbegrotingen (MJOB’s) opgesteld. Deze worden 3 jaarlijks geactualiseerd. Om de onderhoudskosten door de jaren heen te egaliseren, zijn onderhoudsvoorzieningen ingesteld. Dit wordt planmatig onderhoud genoemd. Voor het planmatig onderhoud wordt in de begroting jaarlijks een dotatie aan de voorziening geraamd op basis van het meerjarig gemiddelde vanuit de MJOB’s. De werkelijke onderhoudskosten worden ten laste van de voorziening gebracht. Dit voorkomt een grillig verloop in de exploitatie van de onderhoudskosten.
Het niet planmatig onderhoud bestaat uit preventief- en correctief onderhoud. Het preventief onderhoud is het uitvoeren van onderhoud, inspecteren, keuren en testen, dat proactief routinematig aan gebouwen, installaties en machines wordt uitgevoerd met vaak als reden; het verhogen van betrouwbaarheid en voorkomen van schade, uitval, gebreken en ongemak op een later moment, maar ook het uitvoeren van werkzaamheden in het kader van wet- en regelgeving of voorgeschreven werkzaamheden van fabrikant/leverancier en aanvullende eisen van de gemeente Groningen. Het preventief onderhoud is contractueel vastgelegd en wordt jaarlijks geïndexeerd conform de BDB. Correctief onderhoud heeft tot doel het betreffende element terug te brengen in een staat waarin het aan de gestelde functionaliteitseisen voldoet door gebreken te herstellen (storingen). Van correctief onderhoud wordt jaarlijks vooraf een financiële inschatting gemaakt op basis van diverse variabelen, zoals de leeftijd en functie van het pand. Deze inschatting is opgenomen in de begroting. Deze kosten moeten conform het BBV ten laste van de exploitatie worden gebracht en kunnen zodoende tot resultaten leiden.
De MJOP’s komen tot stand door inventarisatie van het benodigde planmatige onderhoud door onze contractpartijen. Eind 2023 is het beheer en onderhoud van het vastgoed in twee percelen aanbesteed. Perceel één betreft de objecten in de portefeuilles Kernvastgoed en Cultuur & Welzijn. Perceel twee betreft de objecten in de portefeuilles Onderwijs en Sport050. Per januari 2024 is per perceel een leverancier gecontracteerd die verantwoordelijk is voor de uitvoering van het beheer en onderhoud van de objecten. In 2024 is door de contractpartijen een 0-meting uitgevoerd waarbij een herijking van de MJOP’s plaatsvindt. De uitkomst van de 0-meting is in zijn geheel door interne deskundigen gecontroleerd en op basis van steekproef door een externe deskundige gecontroleerd om zo de volledigheid en juistheid van het geleverde werk te borgen. De wijzigingen die dit met zich meebrengt zal in de begroting van 2026 worden verwerkt.
Kernvastgoed
Het grootste deel van de gebouwen in de portefeuille kernvastgoed is redelijk tot goed onderhouden. Voor deze gebouwen is een passende voorziening opgenomen op basis van het principe van instandhouding. Voor intensiever onderhoud als gevolg van een hogere bezetting of andere gebruik specifieke eisen (bijvoorbeeld aan de klimaatinstallatie) in een gebouw is niet voorzien. Voor 2 gebouwen in deze categorie (Harm Buiterplein en Iederz Silkeborgweg) is met de bouwer ervan ook een onderhoudscontract voor meerdere jaren afgesloten. De bouwer verricht dan langjarig het onderhoud.
Stadsbeheer onderzoekt op welke wijze hun dienstverlening naar de toekomst op de beste manier kan worden gehuisvest. Er is een visie uitgewerkt op de wijkposten, waarmee een totaal beeld is ontstaan van de huisvestingsbehoefte.
Het pand aan de Duinkerkenstraat 45 (DKS) heeft op dit moment een belangrijke functie als het gaat om de huisvesting van Stadsbeheer. Er zijn verschillende ontwikkelingen die aanleiding geven om de pandstrategie van deze locatie tegen het licht te houden. Vanuit de gebruikers, Stadsbeheer en Facilitaire Services en Huisvesting (FSH), is geconstateerd dat de locatie DKS in de toekomst een belangrijke rol blijft vervullen in de huisvesting van Stadsbeheer en nog een aantal andere organisatieonderdelen. Op dit moment wordt het plan uitgewerkt op welke wijze het pand toekomstbestendig kan worden gerevitaliseerd.
Het gemeentehuis in Ten Boer voldoet niet aan de huidige eisen en wensen. Er wordt nagedacht over de toekomstige programmering, waarna de pandstrategie wordt heroverwogen. Op het moment dat hier duidelijkheid over is, wordt het plan verder uitgewerkt.
Schoolgebouwen
De verantwoordelijkheid voor het onderhoud, functionele aanpassingen en het up-to-date houden van de schoolgebouwen voor primair-, speciaal- en voortgezet onderwijs ligt - tenzij anders overeengekomen - bij de schoolbesturen. De schoolbesturen krijgen daarvoor de middelen in de lumpsumfinanciering van het rijk. Voor de schoolgebouwen die technisch, functioneel maar ook energetisch en qua duurzaamheid niet meer voldoen bepalen we maatregelen om de kwaliteit te verbeteren. Die maatregelen en de daarvoor nodige investeringen en de volgorde van de aan te pakken scholen hebben we vastgelegd in het door de raad vastgestelde Scholenplan Gro Up. Voor de uitvoering van het Scholenplan hebben we een projectorganisatie opgericht voor de planvoorbereiding en uitvoering van de projecten.
Van de gebouwen waarin meerdere functies naast onderwijs zijn samengebracht, zijn een aantal wel eigendom van de gemeente. Deze worden daarom door ons onderhouden. Ook schoolgebouwen, die niet meer voor onderwijs in gebruik zijn en om die reden door het schoolbestuur zijn teruggegeven aan de gemeente, zijn een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Dit geldt ook voor voormalige schoolgebouwen die een andere functie krijgen of deze al hebben gekregen. Voor deze gebouwen zijn - daar waar relevant - meerjarige onderhoudsplannen opgesteld gekoppeld aan de pandstrategie voor deze panden. Onze onderhoudsplanning is in eerste instantie ingericht op instandhouding en dus NEN-conditie 3. Bij de eventuele wens voor aanpassingen aan gebouwen gaan we in overleg met de gebruikers over de mogelijkheden binnen de bestaande budgetten.
Sociaal culturele accommodaties (welzijn)
De sociaal culturele accommodaties, zoals speeltuinverenigingen, buurtcentra, dorpshuizen en wijkcentra, worden beheerd, onderhouden en gesubsidieerd conform nota sociaal culturele accommodaties. Voor het onderhoud van gebouwen in gemeentelijk eigendom is een passende voorziening opgenomen op basis van het principe van instandhouding.
Eind 2025 of begin 2026 zal een kwaliteitskader/ambitiedocument worden voorgelegd als toekomstvisie voor de panden uit de nota sociaal culturele accommodaties. In dit plan wordt gekeken naar de toekomstbestendigheid van de locaties (hardware, orgware en software) waarbij de verduurzaming van de panden een belangrijk onderdeel zal zijn. Deze uitkomsten worden vervolgens verwerkt in een investeringsagenda die naar verwachting medio 2026 gereed zal zijn
Als alles volgens planning verloopt zal begin 2026 de verbouw van Wijkcentrum ‘Bij van Houten’ worden opgeleverd. Dit is het monumentale gedeelte aan de Oliemuldersweg 47. Met deze afronding wordt de voormalige van Houtenschool een integraal onderdeel van het wijkcentrum.
De planvorming voor een nieuwe accommodatie voor BSV de Kreukelhof aan de Drakesteijnstraat 27 in Hoogkerk is in volle gang. Naar verwachting zal medio 2026 een kredietaanvraag volgen om door te gaan naar de bouwfase.
Het pand van wijkcentrum de Schakel aan de Rijksweg in Groningen is aan het einde van zijn levensduur. Het pand is eigendom van de stichting de Schakel, maar die is niet draagkrachtig genoeg om vervangende huisvesting te kunnen dragen. Samen met het bestuur van wijkcentrum de Schakel wordt momenteel in kaart gebracht wat de opties zijn om de Schakel als belangrijke functie in deze wijk te behouden. Gekeken wordt naar nieuwbouw en mogelijke koppeling met een andere functie om op deze manier meer voorzieningen te verankeren en te borgen in de wijk
Het pand die de Stichting Kelderwerk aan de Professor Rankestraat momenteel tijdelijk huurt, is aan het eind van zijn levensduur. Het kleine gebouwtje is in 1967 gebouwd als semipermanent gebouw die weinig tot geen mogelijkheden bied om te verduurzamen en structureel aan te passen aan het gebruik. Om de stichting Klederwerk te helpen om hun organisatie weer op te bouwen na de Corona periode is afgesproken dat ze het pand tot 2030 tegen een lage huursom mogen gebruiken waarna we het pand zullen slopen en de locatie eventueel gaan herontwikkelen. In 2028 wordt gezocht naar een nieuwe huisvesting voor Stichting Klederwerk. Per 2030 tevens zal er dan een toekomstige invulling worden gezocht voor de huidige locatie .
Culturele gebouwen
Tot de culturele gebouwen behoren onder meer cultureel educatieve centra, musea, panden voor podiumkunsten en bibliotheken. Veel van deze gebouwen zijn een visitekaartje voor de gemeente: het Groninger Forum aan de Nieuwe Markt, het Groninger Museum aan het museumplein, de kunstwerf aan de Bloemsingel, VRIJDAG aan de St. Jansstraat, cultuurcentrum ‘De Oosterpoort’ aan de Trompsingel en het Noord Nederlands Toneel aan de Bloemstraat. Door de hoge gebruikersdynamiek en vanuit de activiteiten in de gebouwen worden veelal extra eisen aan het gebouw gesteld (bovengemiddeld onderhoud en verbouwingen). Het onderhoudsniveau is doorgaans goed.
Wel is het onderhoud aan cultuurcentrum De Oosterpoort tot een minimum beperkt in verband met de planvorming aldaar. Tot die tijd is gekozen voor een aanpak, waarbij alleen onvermijdbare maatregelen genomen worden om het gebouw in stand te houden. Dit zal de komende periode zo blijven. Voor het onderhoud van de culturele gebouwen is een passende voorziening opgenomen op basis van het principe van instandhouding en passend bij de aard en gewenst niveau van onderhoud van het gebouw. Met name bij het Groninger Forum en het Groninger Museum ligt het gewenst niveau van onderhoud hoog.
Het onderhoudscontract van de Nieuwe Markt 1 (Forum Groningen) is per 1 januari 2023 aanbesteed. Het afgelopen twee jaar hebben dan ook in het teken gestaan van overdracht en implementatie van de nieuwe onderhoudspartij.
De Kunstwerf is volop in gebruik. Het nieuwe onderkomen van een aantal dans- en theatergezelschappen. Deze waren versnipperd over de stad gehuisvest in panden die zowel functioneel als energetisch onvoldoende op de toekomt waren voorbereid. Het gebouw is gas-loos en geeft de instellingen op een unieke en eigenzinnige wijze onderdak waarbij onderlinge samenwerking nog makkelijker maakt.
VRIJDAG is nu gehuisvest op drie verouderde locaties, waarvan één in de binnenstad. Er wordt volop gewerkt aan de herontwikkeling van de locatie aan de St. Jansstraat ten behoeve van de integrale huisvesting van VRIJDAG op één locatie.
De Stadsschouwburg is eind 2023 overgenomen van het Groninger Monumenten Fonds. Bij de overdracht is het onderhoudsniveau in beeld gebracht. Het op niveau brengen van het gebouw naar de gewenste conditie is momenteel al in werking gezet.
Sportaccommodaties
Voor het onderhoud van de sportgebouwen werkt Sport050 met een Meerjarig Onderhoudsplanning (MJOP) voor alle gemeentelijke sportgebouwen die jaarlijks wordt geactualiseerd aan de hand van hetgeen is uitgevoerd. De MJOP wordt binnen het Verbeterprogramma Sport Vastgoed (VSV) voor de sportaccommodaties geactualiseerd en herijkt. Dit proces zal in 2026 afgerond worden. In 2026 worden de laatste zalen voorzien van akoestische wandpanelen voor betere geluidskwaliteit, brengen we op meerdere locaties energiezuinige ledverlichting aan, en worden een aantal cv-ketels en boilers vervangen door hoog rendement (HR) varianten. Verder starten we met het aanpassen van diverse nutsvoorzieningen. We constateren dat de capaciteit van aansluitingen voor water, elektriciteit en gas op veel locaties niet in verhouding staat tot het daadwerkelijke verbruik. Hierdoor betalen we momenteel een te hoog vastrecht. Dit gaan we aanpassen, echter wel voorzichtig vanwege de huidige onzekerheden op de elektriciteitsmarkt.
Daarnaast hebben we voor de herontwikkelingsopgave voor het sportcentrum Kardinge in 2025 de opdracht gekregen om 1 variant verder uit te werken met ijsfaciliteiten, topsporthal, breedtesporthal en een 25-m bad met meer banen. Deze opdracht is losgeknipt van de integrale, gebiedsgerichte aanpak (Vitaliteitscampus). In 2026 zal hierover een besluit worden genomen.
Voor de ‘Vervanging Investeringen Planning kunstgrasvelden’ (VIP) wordt jaarlijks opnieuw onderzocht op noodzaak van vervanging voor het desbetreffende jaar. Hiervoor vindt medio september een soort van keuring plaats. De staat van de kunstgrasvelden is bepalend voor het moment van renovatie. Afhankelijk van de intensiteit van het gebruik vindt deze vervanging van de top- en sporttechnische lagen van kunstgrasvelden plaats. Voor 2026 staat de vervanging van 6 kunstgras voetbalvelden (waarvan 4 op sportpark Corpus den Hoorn) en 1 kunstgras korfbalveld in de planning. Aan de hand van de eerdergenoemde keuring in september 2025 zullen we tot een definitieve planning voor vervanging 2026 komen. Alle kunstgrasvelden met SBR korrels worden via de VIP fasegewijs vervangen door een alternatieve infill die niet schadelijk is voor het milieu. De komende jaren zullen we de kunstgrasvelden met infill moeten blijven opruimen/vegen.